Про хранение денег в сделке

Про хранение денег в сделке

Когда встает необходимость оплатить стоимость недвижимости, продавец и покупатель одинаково боятся остаться без денег и без недвижимости. Оплачивать вперед боится покупатель, ведь кадастр может отказать в регистрации права собственности по разным причинам. С оплатой по факту по понятным причинам ни за что не согласится продавец. Поэтому умные люди придумали хранение денег третьим лицом, доверенным и беспристрастным. По-русски это называется «условное депонирование», или просто эскроу, заимствованное из английского; а по-чешски — «усхова», и конечно в обиходе слышно именно это слово.

Единого мнения, как правильно хранить деньги, у специалистов нет. Если нанять адвоката и спросить у него, то любой адвокат скажет, что лучше всего хранить у адвоката, конечно же прямо у него. На мой взгляд, это отнюдь не всегда лучшее решение, и сейчас я расскажу, какие еще есть варианты.

Иногда еще можно столкнуться с предложениями риэлторов «депонируйте у нас», но об этом я могу сказать одно. Порядочный риэлтор такого не предложит, так что это — не вариант.

А вариантов три:

1) Условное депонирование у нотариуса.

2) Оно же, у адвоката.

3) Все то же самое, только в банке.

У каждого есть свои плюсы и минусы.

Условное депонирование у нотариуса — это вариант, который, наверное, приходит в голову первым клиенту, далекому от ежедневных реалий чешского рынка недвижимости. Существует миф, что деятельность нотариуса застрахована государством, и в случае внезапной пропажи нотариуса с деньгами доброе государство все возместит. Это до какой-то степени так, но никакая страховка и никакие государственные гарантии не распространяются на случай умышленного причинения вреда и уголовного преступления! Поэтому если нотариус проиграл все ваши деньги в казино и убежал воевать на Донбасс, вам никто ничего не возместит. С этой точки зрения хранение денег нотариусом ничем не лучше хранения у адвоката. Не говоря уже о том, что даже если с нотариусом что-то случилось без злого умысла и он утратил трудоспособность, то процесс возврата средств едва ли будет быстрым и ненапряжным.

При этом, с финансовой точки зрения, условное депонирование у нотариуса — самый дорогой из всех вариантов. У нотариусов не бывает договорных цен, они подчиняются нотариальному кодексу и тарифам. Тарифы на хранение денежных сумм определены довольно сложно: это 1,2% от суммы до 100.000 Кч, плюс 0,6% от суммы от 100 до 500 тысяч Кч, плюс 0,4% от суммы от 500 тысяч до миллиона, плюс 0,2% от суммы от 1 миллиона до 10 миллионов, и наконец 0,1% от суммы от 10 миллионов до 30 миллионов, но не меньше 1.000 Кч. Итак, если вам нужно сдать на хранение 3 миллиона крон, то вы заплатите 100.000*0,012 + 400.000*0,006 + 500.000*0,004 + 2.000.000*0,002 = 9.600 Кч. Это почти в 2 раза дороже банка, и в 3 раза дороже некоторых адвокатов.

Условное депонирование у адвоката — это, пожалуй, самый распространенный сейчас вариант. Если вы покупаете или продаете объект через риэлтора, то нормальный риэлтор обязательно вам предложит какой-то один вариант в цене своих услуг. Чаще всего предлагают адвоката, с которым давно и успешно работают. Это нормальная практика, самая распространенная. Адвокаты предлагают договорные цены, при сотрудничестве на постоянной основе это может оказаться совсем недорого для риэлтора. Но даже для клиента с улицы их расценки будут, скорее всего, дешевле нотариальных. Кроме того, они работают быстро и способны подготовить договор условного депонирования на любых условиях, подсказанных ситуацией и фантазиями сторон. Бывает, что стороны сделки приходят к нестандартным договоренностям, или объект продается нестандартным способом (классика сейчас — это переуступка договора с застройщиком), и в таком случае адвокат остается едва ли не единственным применимым вариантом.

У адвокатского хранения есть всего один минус, но какой. Подавляющее большинство адвокатов оказывают свои услуги от имени себя лично, как физического лица, даже если вы пришли вроде бы в большую контору, где много уважаемых адвокатов, на стенах дуб, на потолке хрусталь, а на полу ковры. А значит, все опасности, о которых написано в абзаце про нотариусов, действуют и в случае адвокатов. Известный, уважаемый адвокат может одновременно хранить по договорам условного депонирования несколько десятков, а то и сотен, миллионов крон. И мы не можем знать, а не ударит ли ему завтра седина в голову, чтобы бросить все и зажить, наконец, счастливо где-нибудь на острове. В конце концов, не попадет ли он завтра под трамвай на Вацлавской площади. Опять же, их профессиональная страховка не покрывает случаи злоумышленного причинения ущерба, а разные ништяки вроде профессиональной репутации и членства в Палате адвокатов ЧР человека, решившего спереть несколько  миллионов или десятков миллионов, не остановят.

Конечно, случаи кражи денег адвокатами очень редки, это единичные примеры за десятки лет, каждый из которых попадает в газеты и вызывает большой резонанс, но скорее всего вы не хотите рисковать своими сбережениями даже самую малость.

Клиент не обязан соглашаться с вариантом усховы, которую предложил риэлтор в цене своих услуг! С другой стороны, и риэлтор не обязан оплачивать любой вид усховы по желанию покупателя. Этот вопрос обязательно нужно обсудить заранее, чтобы не было неприятных сюрпризов уже в процессе оформления сделки.

Еще полезно знать: существует определенная форма работы адвокатской конторы, она называется «содружество адвокатов» (sdružení advokátů). В отличие от всем известной формы s.r.o., то есть общества с ограниченной ответственностью, учредители которого не несут личной ответственности по обязательствам фирмы, каждый адвокат в таком содружестве несет ответственность всем своим имуществом по обязательствам содружества. Таким образом, если вы передали свои деньги на хранение субъекту, который называется sdružení advokátů, и именно так этот субъект выступает в заглавии договора, то можно практически не волноваться. Вероятность, что все адвокаты в содружестве одновременно решат сорвать куш и скрыться, можно считать нулевой.

И еще лайфхак, который может пригодиться. Если вы покупатель, и продавец настаивает на хранении денег у своего адвоката, которого они характеризуют как замечательного человека, порядочного гражданина и просто душку, доверяют ему как себе и предлагают вам довериться тоже, то вы вполне можете согласиться. При этом в договор следует внести формулировку, которая снимает с вас лично все риски, связанные с таким хранением. Вот она: стоимость недвижимости считается уплаченной в момент поступления средств на счет условного депонирования адвоката. Теперь, если квартира перейдет в вашу собственность, а адвоката и след простыл, с вас взятки гладки, и продавец пускай сам разыскивает своего уважаемого адвоката с собаками и милицией.

Наконец, условное депонирование непосредственно в банковском учреждении решает все проблемы, связанные с риском хранения денег физическим лицом. Целый банк с вашими деньгами не сбежит, не заболеет, под трамвай не попадет, а значит, вы в безопасности.  Кроме того, в банках эта услуга стоит не так дорого, как у нотариусов, и даже дешевле, чем у самых уважаемых адвокатских бюро. Обычные расценки — это от 0,2% до 0,5% от суммы, но не менее 5.000 или 6.000 Кч. Я обычно заказываю хранение в банке KB (Komerční banka, a.s.), там это стоит 0,2% от суммы, но не менее 6.000 Кч, и оплата этой услуги входит в мою комиссию.

Все банковские вклады в Чехии застрахованы государством на сумму до 100.000 евро, то есть, эквивалент этой суммы вы получите даже если банк разорится. С крупными и стабильными международными банками (а в Чехии ни одного чешского банка, как известно, нет) этого произойти не может.

У банков есть довольно существенные минусы: это сроки и жесткие рамки содержания договоров. На сегодняшний день в чешских банках открыты сотни вакансий, которые некому занять, поэтому повсеместно приходится работать то с неумелой бестолочью, то с перегруженным умницей. В первом случае мы получаем ошибки в договорах, которые дорого обходятся; во втором — сроки подготовки договора составляют 3-4 рабочих недели.

Подведу итог. Если продавец и покупатель не торопятся сверх меры, если сделка не выходит за рамки обычной купли-продажи объекта в частной собственности продавца, то я настоятельно рекомендую банковское хранение средств. Вы можете требовать его у своего риэлтора, настаивая также и на том, чтобы он возместил вам разницу между ценой банковских услуг и вознаграждением своего придворного адвоката. Если же есть причины спешить, или продавец с покупателем по каким-то причинам договорились о необычном порядке выплаты стоимости недвижимости, то приемлемо хранение денег адвокатом, вы можете выбрать содружество адвокатов и настоять, чтобы хранение было у него, возместив риэлтору разницу между стоимостью услуг содружества и «своего» адвоката.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Related Posts

Сравнить