Про недорогую недвижимость в «тихих зеленых городках на границе с Германией»

Про недорогую недвижимость в «тихих зеленых городках на границе с Германией»

Сегодня на общую фирменную электронку пришло письмо такого содержания:

«Добрый день,

сталкивались ли Вы со случаями утраты недвижимости (квартиры) по вине жильцов дома? В многоквартирном доме мне принадлежит квартира. Несколько лет в ней жили жильцы, платили поплатки. Но потом в дом въехали цыгане, жильцы вынуждены были съехать, муниципалитет отключил воду, свет и газ, так как цыгане не платили за жилье, и сейчас дом разграблен, заколочен (есть даже видео, выпуск чешского ТВ по этому поводу). В доме больше никто не живет. Но с меня требуют оплатить налоги и ежемесячные «поплатки»! Что требуется сделать в этой ситуации? Я готов избавиться от этой недвижимости любым путем, хотя и потерял свои деньги.»

Вот так: в дом въехали цыгане, кошку потеряли, кошка сдохла, хвост облез,  цивилизацию отключили, дом разграбили.

И ведь мне до сих пор приходят на почту запросы вроде «у нас бюджет 25 тысяч долларов, хотим купить квартиру где-нибудь в пригороде». Кто прислал такой запрос, тот получит ссылку на этот текст, потому что в формате вежливого ответа клиенту я не могу очень откровенно выражаться, а мыслей у меня по этому поводу много, и они не все цензурные.

Я помню, как я в 2011 году в первый (и в последний) раз возила людей на просмотр квартиры из портфолио своего тогдашнего работодателя в Крупке у Теплиц, «тихом зеленом городке на границе с Германией», как нас учили писать в объявлениях. На подъездах к дому нам навстречу попался настоящий гэнг, как в кино про американских рэперов из 90-х. Было их человек двадцать, все мужского пола, на спортштанах с голыми торсами и цепями. Один из них даже нес на плече магнитофон, из которого хрипела какая-то музыка. Они проводили мою машину взглядами, а я порадовалась, что имею привычку запирать двери изнутри. Квартира, которую мы смотрели, была двухкомнатная, в прекрасном состоянии, дом тоже, и стоила она что-то около 8.000 евро, включая навар фирмы, где я работала, в размере что-то около 4.000 евро. Клиенты от нее, конечно, отказались. Странно, что вообще зашли посмотреть. Домой я уехала без одной противотуманки, но это только потому что мы надолго не задержались. На следующий день я со смесью восторга и ужаса рассказывала коллегам о своих впечатлениях от поездки (восторг был примерно такого рода, какой испытываешь от экспонатов кунсткамеры, например), а коллеги меня журили за то, что я не той дорогой поехала.

Ребята вроде моего бывшего работодателя в свое время покупали такие квартиры оптом. Помню, как мы ржали всем отделом над объявлением: продаю квартиру в Янове у Литвинова. Цена 8.000 евро. С квартирой отдаю десятилетнюю Шкоду Октавию, только заберите ее уже кто-нибудь. И вот, купив квартиру за 2,5 — 4 тысячи евро, спекулянты продавали ее клиентам из условной России за 6 — 10 тысяч евро. То есть, «комиссия компании», или же прибыль спекулянта, в структуре цены квартиры могла занимать и 60%. Особо ушлые риэлторы умудрялись спрятать этот заработок в цену, а с клиента взять сверх того еще тысячу или две в качестве официальной комиссии. Ну, чтобы клиент не задавал умных вопросов о том, сколько же зарабатывает фирма на такой продаже. Хотя честно говоря, мне часто кажется, что многие покупатели, слыша слова «без комиссии», представляют себе, что риэлтор такой честный и бескорыстный, забесплатно тут ему услуги оказывает.

Мне, честно, очень жаль всех людей, которых возили «правильной» дорогой, и они не отказались и купили такую замечательную недвижимость. Более того, оказывается, некоторые ее вообще не покупали, а оформление такого подарка в собственность входило в пакет услуг для якобы-гарантированного получения долгосрочной визы в Чехию. Человек мечтал уехать на лучшую жизнь в Европу, а получил три отказа по визам, квартиру в разграбленном заколоченном доме и долги в стране, где никогда не жил. За свои честно заработанные немаленькие деньги.

И ведь даже умным людям перед покупкой очень часто не приходит в голову простая мысль:

право собственности на недвижимость включает не только права, но и обязанности, связанные с владением!

Так вот когда недвижимость стоит две, пять или пусть даже десять, двадцать тысяч евро, эти обязанности, с большой долей вероятности, перевесят все ништяки от владения. Себестоимость объекта недвижимости так несравнимо высока, что опустить рыночную цену столь низко может только совокупность очень, очень негативных факторов и высоких рисков, связанных с данным конкретным объектом. Проще говоря, расходы на его содержание, как в деньгах, так и в человеко-часах, многократно превысят пользу от владения им.

И вот, когда это доходит до одураченного покупателя, он начинает выяснять, как бы ему сбагрить свою удачную покупку. Продать ее человеку в здравом уме невозможно: подобных объектов на рынке в тысячу раз больше, чем дураков, готовых их купить. Тогда самые адекватные клиенты, как автор письма, с которого начинается этот текст, понимают, что им выгоднее любым путем отказаться от права собственности, даже если за это придется доплатить. И тут оказывается, что нельзя просто взять и избавиться от нежелательной недвижимости в Чехии. Гражданский кодекс предусматривает возможность отказа от собственности (дереликция), но загвоздка в том, что право в таком случае должно перейти на государство ЧР.  На практике же, если владелец объекта записан в кадастре, то удалить его из свидетельства собственности кадастр может только получив согласие государства с принятием имущества. Ну и вот учреждение по управлению государственным имуществом (ÚZSVM) от объектов, не имеющих реальной стоимости, отказывается в 100% случаев.

Единственный проходной вариант, хоть он и спорный с точки зрения правового поля — это найти условного «бездомного», который примет вашу недвижимость в дар (за условную «бутылку»), и переписать собственность на него. Или на своего «дедушку из Тульской губернии», только он должен сделать доверенность у нотариуса в Тульской губернии. Еще можно  избавиться от всего своего имущества в Чехии, которое имеет реальную стоимость, бросить неликвид и игнорировать требования об оплате налогов и сборов. Пускай государство само разбирается, как ему взыскать свои налоги с незадачливого россиянина (украинца, израильтянина..), у которого из имущества на территории ЧР есть только та самая злополучная квартира в Янове. Этот вариант лучше всего комбинировать с дедушкой из Тульской губернии, на случай, если вдруг окажется, что непогашенные долги в одной из стран-членов ведут к проблемам с получением Шенгена. Я не могу утверждать, что непременно приведут, я лично ни разу такого не видела, но теоретически это возможно.

Лично я кандидатов на роль «дедушек» не знаю и услуги по их поиску не предоставляю, и вообще такой метод не рекомендую из соображений общечеловеческой порядочности.

А для тех, кто пишет запросы на супердешевую недвижимость, сформулирую три тезиса, над которыми им стоит задуматься:

— качественная недвижимость не может стоить меньше 20 тысяч евро: владение недвижимым имуществом накладывает на владельца не только права, но и обязанности, которые у супердешевых объектов со 100-процентной вероятностью рано или поздно перевесят пользу от обладания объектом,

— риэлторы в Чехии не работают меньше, чем за 1.000 евро за одну сделку; если вам предлагают объект «без комиссии», не сомневайтесь, что комиссия входит в стоимость, и вам никто честно не скажет, в каком размере, а размер этот вас наверняка неприятно удивит,

— комиссия риэлтора не может составлять 10 и более процентов от стоимости качественного объекта недвижимости (под «качественным» я подразумеваю такой, где выгода от владения превышает связанные затраты денег, времени и сил, и чем больше положительная разница — тем выше качество объекта),

И последнее, но очень важное, для тех кто еще не верит: Чехия не дает долгосрочные предпринимательские визы. Вообще. Покупка недвижимости и другие ухищрения не помогут приехать сюда на ПМЖ. Работающие на сегодня пути эмиграции в Чехию — это учеба (если студенту меньше 26 лет), работа («синяя карта» или «трудовая карта»), и брак с гражданином.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Related Posts

Сравнить