Как рождаются новостройки, и как это влияет на цены

Как рождаются новостройки, и как это влияет на цены

Около года назад я подписывала с клиентом предварительный договор купли-продажи на несколько квартир в новом жилом комплексе, который тогда только начинал строиться. Для поддержания светской беседы с продавцом я спросила, сколько времени у них ушло на получение строительного разрешения. «О, здесь мы справились очень быстро!» — вежливо и радостно сказала менеджер, — «Всего за 8 лет».

Согласно анализу, подготовленному компанией Deloitte, средний срок подготовки девелоперского проекта в Праге за последнее десятилетие утроился, и по данным на октябрь 2018 составлял 9 лет.

Согласование проекта «с нуля» проходит три больших этапа:

  1. согласование документации EIA — оценка влияния проекта на окружающую среду,

  2. получение планировочного разрешения (ÚR, územní rozhodnutí),

  3. получение строительного разрешения (SP, stavební povolení).

При этом, участок строительства должен быть отнесен генеральным планом к застраиваемым территориям, с соответствующим назначением, и на нем не должно быть временного запрета на строительство. Здесь еще важно понимать, что действующий генеральный план Праги (Územní plan) морально устарел, а новый генеральный план, который будет называться Метрополисный план (Metropolitní plán), еще проходит демократическую процедуру составления и согласования. В рамках этой процедуры каждый неравнодушный гражданин имеет право выразить свое обоснованное мнение об этом документе, и городские власти обязаны все эти мнения добросовестно собрать, оценить и отреагировать: отклонить или принять и внести коррективы. Самое распространенное мнение неравнодушных граждан, кстати, можно свести к тезису: девелопмент — это важно и нужно, стройте пожалуйста, только не в нашем дворе! Поэтому заявленные сроки вступления в силу этого документа уже несколько раз сдвигались все дальше в будущее. Сейчас власти уверенно называют 2021 год, поживем увидим.

Непонятная ситуация с новым генеральным планом приводит к тому, что некоторые участки, потенциально пригодные и даже очень подходящие для нового строительства, исключены из разрешительного процесса до вступления в силу нового генерального плана.

Если девелоперу повезло, и аквизированный участок годится для нового строительства, то любой более-менее заметный проект должен пройти процедуру согласования влияния на окружающую среду. Девелопер готовит обширную документацию, в которой рассматривается влияние проекта на почву, воду, качество воздуха, растительный и животный мир, пейзаж, природные ресурсы, исторический ландшафт и местных жителей, и все это сравнивается с «нулевым вариантом» — нереализацией проекта. Документация подается в компетентный отдел главного официального органа края (в Праге это мэрия), и наступает пора рассмотрения, экспертных оценок, общественного о(б)суждения, возврата на доработки, повторного рассмотрения и обсуждения, и наконец подготовки решения органа власти. Все эти этапы, с учетом мнения общественности, занимают несколько лет. Для самых больших и значимых проектов мэрия даже организует масштабные информационные кампании, проводит выставку макетов, панельные дискуссии, публичные встречи с инвесторами, рекламу в трамваях и на остановках, совсем как перед выборами. Один такой известный проект ждет своей участи уже больше 15 лет, и конца этому ожиданию не видно.

Когда влияние на окружающую среду изучено, наступает пора получения планировочного разрешения. Этим в Праге занимаются администрации городских частей. Для этого нужно подготовить конкретизирующую документацию, которая учитывает размеры и объемы зданий, их взаимное расположение, ориентацию в пространстве, благоустройство территории, создание инфраструктуры, решение вопроса с парковками, влияние на транспортное сообщение в районе… И снова наступает пора рассмотрения и общественного обсуждения с возвратами на доработку и корректировку, и это также может длиться (и длится) несколько лет.

И только после этого можно готовить детальную строительную документацию и получать строительное разрешение, которое позволит наконец-то приступить к раскопкам котлована. После двух предыдущих этапов, этот оказывается самым легким и безобидным, его можно реализовать и за год.

Кстати про раскопки. Если вы решились строить в таком исторически насыщенном месте, как Прага, будьте готовы к тому, что ваш экскаватор, копая котлован, найдет мешок с костями и черепками, и строительство будет остановлено еще на несколько лет, в течение которых археологи будут заниматься своими раскопками.

Дальше следует этап выбора генерального подрядчика строительства. И здесь в последний год обнаружилась еще одна проблема. Планируя проект, девелопер исходит из одного уровня цен строительных материалов и работ. Спустя 9 лет этот уровень цен может оказаться совсем иным, и если застройщик осмелился запустить продажи еще до получения строительного разрешения, он может оказаться в патовой ситуации: квартиры предварительно проданы по когда-то заложенным в бизнес план ценам, а стоимость строительства в полученных ценовых предложениях съедает всю предполагаемую прибыль. Тендер на генподрядчика может добавить еще несколько нервных месяцев или даже год к сроку вынашивания проекта.

Все эти факторы становятся причиной того, что темпы нового строительства в Праге сильно отстают от темпов роста спроса на жилье. В ноябре 2018 на сайте doingbusiness.org был опубликован сравнительный рейтинг стран мира по простоте ведения бизнеса, и одним из рассматриваемых параметров была скорость получения строительного разрешения. Показав относительно неплохие результаты по остальным параметрам, в этой категории Чехия оказалась на 156 месте из 190 стран, между Нигером и Барбадосом. В прошлом году компания KPMG в сотрудничестве с Институтом планирования и развития Праги провели исследование и обнаружили две тенденции: 1) население Праги растет, и 2) уровень жизни и среднее количество квадратных метров на одного человека тоже растут. На основании этих тенденций аналитики подсчитали, что к 2030 году нужно будет построить около 80 тысяч новых квартир, то есть, примерно по 6 тысяч в год. При этом, в среднем в год в последнее время городские власти выдают разрешения на 3-4 тысячи квартир в новых домах. Числа эти очень красноречивы и говорят, прежде всего, о том, что нынешний рост стоимости прекрасно иллюстрирует главный закон рыночной экономики: если спрос превышает предложение, цены будут расти. И макроэкономических предпосылок для слома этого тренда в ближайшие 3 года, до обновления генерального плана, не предвидится.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Related Posts

Сравнить